Kat Mülkiyeti Kanunu - Bölüm 1 KAT MÜLKIYETI KANUNU BÖLÜM 1: Genel Hükümler Kanun Numarasi: 634 Kabul Tarihi: 23/06/1965 Yayimladigi Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965 Yayimladigi Resmi Gazete Sayisi: 12038 BIRINCI BÖLÜM: Genel Hükümler A) Kat mülkiyeti ve kat irtifaki: I - Genel kural: Madde 1 - Tamamlanmis bir yapinin kat, daire, is bürosu, dükkan, magaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayri ayri ve basli basina kullanilmaya elverisli olanlari üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafindan, bu kanun hükümlerine göre, bagimsiz mülkiyet haklari kurulabilir. Yapilmakta veya ileride yapilacak olan bir yapinin, birinci fikrada yazili nitelikteki bölümleri üzerinde, yapi tamamlandiktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanin ortak malikleri tarafindan, bu kanun hükümlerine göre irtifak haklari kurulabilir. II - Tarifler: Madde 2 - Bu kanuna göre : a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul); yalniz esas yapi kismina (Anayapi) anagayrimenkulun ayri ayri ve basli basina kullanilmaya elverisli olup, bu kanun hükümlerine göre bagimsiz mülkiyete konu olan bölümlerine (Bagimsiz bölüm); bir bagimsiz bölümün disinda olup, dogrudan dogruya o bölüme tahsis edilmis olan yerlere (Eklenti); bagimsiz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkina (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); b) Anagayrimenkulun bagimsiz bölümleri disinda kalip, korunma ve ortaklasa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sifatiyle paydasi bulunduklari bu yerler üzerindeki faydalanma haklarina (Kullanma hakki); c) (Degisik bent: 13/04/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapilacak veya yapilmakta olan bir veya birden çok yapinin bagimsiz bölümleri için o arsanin maliki veya ortak malikleri tarafindan bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkina (kat irtifaki); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifak sahibi); d) Arsanin, bu kanunda yazili esasa göre bagimsiz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarina (Arsa payi); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakinin kurulmasina ait resmi senede (Sözlesme); denir. III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakinin niteligi: Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payi ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baglantili özel bir mülkiyettir. (Degisik fikra: 13/04/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapinin bagimsiz bölümlerinden her birine kat irtifakinin kuruldugu tarihteki, dogrudan dogruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki degeri ile oranli olarak tahsis edilen arsa payinin ortak mülkiyet esaslarina göre açikça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarinin bagimsiz bölümlerin degerleri ile oranli olarak tahsis edilmedigi hallerde, her kat maliki veya kat irtifaki sahibi, arsa paylarinin yeniden düzenlenmesi için mahkemeye basvurabilir. Bagimsiz bölümlerden her birine bu fikra uyarinca tahsis edilen arsa payi, o bölümlerin degerinde sonradan meydana gelen çogalma veya azalma sebebiyle degistirilemez. 44 üncü madde hükmü saklidir. Kat irtifaki arsa payina bagli bir irtifak çesidi olup, yapi tamamlandiktan sonra arsanin malikinin veya kat irtifakina sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacagi yazili bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen sartlar uyarinca, kat mülkiyetine çevrilir. IV - Ortak yerler: Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözlesme ile belirtilebilir. Asagida yazili yerler ve seyler bu kanun geregince her halde ortak yer sayilir. a) Temeller ve ana duvarlar, bagimsiz bölümleri ayiran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giris kapilari, antreler, merdivenler, asansörler, sahanliklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapici daire veya odalari, genel çamasirlik ve çamasir kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazi saatlerinin korunmasina mahsus olup bagimsiz bölüm disinda bulunan yuvalar ve kapali kisimlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarniçlar, yapinin genel su depolari, siginaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü disindaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallari ile kalorifer, su, havagazi ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak sebeke ve antenler sicak ve soguk hava tesisleri, c) Çatilar, bacalar, genel dam teraslari, yagmur oluklari, yangin emniyet merdivenleri. Yukarida sayilanlarin disinda kalip da, yine ortaklasa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diger yerler ve seyler de (Ortak yer) konusuna girer. B) Baglantilar : I - Bagimsiz bölümlerle arsa payi arasindaki baglanti: Madde 5 - Kat mülkiyetinin baskasina devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bagli arsa payi da birlikte geçer; arsa payi, kat mülkiyetinden veya kat irtifakindan ayri olarak devredilemiyecegi gibi, miras yoliyle de geçmez ve baska bir hakla kayitlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine baglanmamis veya lehine kat irtifaki kurulmamis arsa payi birakilamaz. Kat mülkiyetini kayitlayan haklar, kendiliginden arsa payini da kayitlar. Kat irtifakina konu olan arsa üzerinde bu hakla bagdasmasi mümkün olmiyan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasindan önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasina tescil veya serhedilmis olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payi oraninda, kendiliginden kayitlar. II- Bagimsiz bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasindaki baglanti: Madde 6 - Bir bagimsiz bölümün disinda olup, dogrudan dogruya o bölüme tahsis edilmis olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazi veya su saati yuvalari, tuvalet gibi eklentiler, ait oldugu bagimsiz bölümün bütünleyici parçasi sayilir ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek basina maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütügünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapinin oturdugu zeminin disinda kalanlar kadastro planinda veya tapu haritasinda ayrica gösterilir. Bagimsiz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diger kat maliklerinin haklariyle bagdasmasi mümkün olmiyan irtifaklar kurulamaz. Bagimsiz bölümlerin baskasina devri, kayitlanmasi veya kiralanmasi halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliginden devredilmis, kayitlanmis vaya kiralanmis olur. C) Ortakligin (Süyuun) giderilmesi ve öncelikle satinalma (Süf’a) hakki: I - Ortakligin giderilmesi: Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakina tabi olan gayrimenkulde ortakligin giderilmesi istenemez. Bagimsiz bölümler, bagimsiz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortakligin giderilmesi istenebilir. II- Öncelikle satinalma hakki: Madde 8 - (Degisik fikra:13/04/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmus bir gayrimenkulün bagimsiz bölümlerinden birinin veya, kat irtifaki baglanmis arsa payinin satilmasi halinde diger kat maliklerinin veya irtifak hakki sahiplerinin öncelikle satin alma hakki yoktur. Bir bagimsiz bölümün paydaslarindan birinin kendi payini baskasina satmasi halinde öteki paydaslar, öncelikle satinalma hakkini kullanabilirler. Sözlesmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. D) Genel hükümlerin uygulanma alani: Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakina ait kütük kaydinda veya kat malikleri arasindaki sözlesmede veya yönetim planinda veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden dogan anlasmazliklar, Medeni Kanun ve ilgili diger kanunlar hükümlerine göre karara baglanir.