Kat Mülkiyeti Kanunu - Bölüm 1 KAT MÜLKÝYETÝ KANUNU BÖLÜM 1: Genel Hükümler Kanun Numarasý: 634 Kabul Tarihi: 23/06/1965 Yayýmladýðý Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965 Yayýmladýðý Resmi Gazete Sayýsý: 12038 BÝRÝNCÝ BÖLÜM: Genel Hükümler A) Kat mülkiyeti ve kat irtifaký: I - Genel kural: Madde 1 - Tamamlanmýþ bir yapýnýn kat, daire, iþ bürosu, dükkan, maðaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrý ayrý ve baþlý baþýna kullanýlmaya elveriþli olanlarý üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafýndan, bu kanun hükümlerine göre, baðýmsýz mülkiyet haklarý kurulabilir. Yapýlmakta veya ileride yapýlacak olan bir yapýnýn, birinci fýkrada yazýlý nitelikteki bölümleri üzerinde, yapý tamamlandýktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanýn ortak malikleri tarafýndan, bu kanun hükümlerine göre irtifak haklarý kurulabilir. II - Tarifler: Madde 2 - Bu kanuna göre : a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul); yalnýz esas yapý kýsmýna (Anayapý) anagayrimenkulun ayrý ayrý ve baþlý baþýna kullanýlmaya elveriþli olup, bu kanun hükümlerine göre baðýmsýz mülkiyete konu olan bölümlerine (Baðýmsýz bölüm); bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan yerlere (Eklenti); baðýmsýz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkýna (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); b) Anagayrimenkulun baðýmsýz bölümleri dýþýnda kalýp, korunma ve ortaklaþa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sýfatiyle paydaþý bulunduklarý bu yerler üzerindeki faydalanma haklarýna (Kullanma hakký); c) (Deðiþik bent: 13/04/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapýlacak veya yapýlmakta olan bir veya birden çok yapýnýn baðýmsýz bölümleri için o arsanýn maliki veya ortak malikleri tarafýndan bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkýna (kat irtifaký); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifak sahibi); d) Arsanýn, bu kanunda yazýlý esasa göre baðýmsýz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarýna (Arsa payý); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakýnýn kurulmasýna ait resmi senede (Sözleþme); denir. III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakýnýn niteliði: Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payý ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baðlantýlý özel bir mülkiyettir. (Deðiþik fýkra: 13/04/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapýnýn baðýmsýz bölümlerinden her birine kat irtifakýnýn kurulduðu tarihteki, doðrudan doðruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki deðeri ile oranlý olarak tahsis edilen arsa payýnýn ortak mülkiyet esaslarýna göre açýkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarýnýn baðýmsýz bölümlerin deðerleri ile oranlý olarak tahsis edilmediði hallerde, her kat maliki veya kat irtifaký sahibi, arsa paylarýnýn yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baþvurabilir. Baðýmsýz bölümlerden her birine bu fýkra uyarýnca tahsis edilen arsa payý, o bölümlerin deðerinde sonradan meydana gelen çoðalma veya azalma sebebiyle deðiþtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklýdýr. Kat irtifaký arsa payýna baðlý bir irtifak çeþidi olup, yapý tamamlandýktan sonra arsanýn malikinin veya kat irtifakýna sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacaðý yazýlý bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen þartlar uyarýnca, kat mülkiyetine çevrilir. IV - Ortak yerler: Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleþme ile belirtilebilir. Aþaðýda yazýlý yerler ve þeyler bu kanun gereðince her halde ortak yer sayýlýr. a) Temeller ve ana duvarlar, baðýmsýz bölümleri ayýran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriþ kapýlarý, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlýklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapýcý daire veya odalarý, genel çamaþýrlýk ve çamaþýr kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazý saatlerinin korunmasýna mahsus olup baðýmsýz bölüm dýþýnda bulunan yuvalar ve kapalý kýsýmlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnýçlar, yapýnýn genel su depolarý, sýðýnaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dýþýndaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallarý ile kalorifer, su, havagazý ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak þebeke ve antenler sýcak ve soðuk hava tesisleri, c) Çatýlar, bacalar, genel dam teraslarý, yaðmur oluklarý, yangýn emniyet merdivenleri. Yukarýda sayýlanlarýn dýþýnda kalýp da, yine ortaklaþa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diðer yerler ve þeyler de (Ortak yer) konusuna girer. B) Baðlantýlar : I - Baðýmsýz bölümlerle arsa payý arasýndaki baðlantý: Madde 5 - Kat mülkiyetinin baþkasýna devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona baðlý arsa payý da birlikte geçer; arsa payý, kat mülkiyetinden veya kat irtifakýndan ayrý olarak devredilemiyeceði gibi, miras yoliyle de geçmez ve baþka bir hakla kayýtlanamaz. Anagayrýmenkulde, kat mülkiyetine baðlanmamýþ veya lehine kat irtifaký kurulmamýþ arsa payý býrakýlamaz. Kat mülkiyetini kayýtlayan haklar, kendiliðinden arsa payýný da kayýtlar. Kat irtifakýna konu olan arsa üzerinde bu hakla baðdaþmasý mümkün olmýyan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasýndan önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasýna tescil veya þerhedilmiþ olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payý oranýnda, kendiliðinden kayýtlar. II- Baðýmsýz bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasýndaki baðlantý: Madde 6 - Bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazý veya su saati yuvalarý, tuvalet gibi eklentiler, ait olduðu baðýmsýz bölümün bütünleyici parçasý sayýlýr ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek baþýna maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapýnýn oturduðu zeminin dýþýnda kalanlar kadastro planýnda veya tapu haritasýnda ayrýca gösterilir. Baðýmsýz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diðer kat maliklerinin haklariyle baðdaþmasý mümkün olmýyan irtifaklar kurulamaz. Baðýmsýz bölümlerin baþkasýna devri, kayýtlanmasý veya kiralanmasý halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliðinden devredilmiþ, kayýtlanmýþ vaya kiralanmýþ olur. C) Ortaklýðýn (Þüyuun) giderilmesi ve öncelikle satýnalma (Þüf’a) hakký: I - Ortaklýðýn giderilmesi: Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna tabi olan gayrimenkulde ortaklýðýn giderilmesi istenemez. Baðýmsýz bölümler, baðýmsýz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklýðýn giderilmesi istenebilir. II- Öncelikle satýnalma hakký: Madde 8 - (Deðiþik fýkra:13/04/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuþ bir gayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinden birinin veya, kat irtifaký baðlanmýþ arsa payýnýn satýlmasý halinde diðer kat maliklerinin veya irtifak hakký sahiplerinin öncelikle satýn alma hakký yoktur. Bir baðýmsýz bölümün paydaþlarýndan birinin kendi payýný baþkasýna satmasý halinde öteki paydaþlar, öncelikle satýnalma hakkýný kullanabilirler. Sözleþmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. D) Genel hükümlerin uygulanma alaný: Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna ait kütük kaydýnda veya kat malikleri arasýndaki sözleþmede veya yönetim planýnda veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doðan anlaþmazlýklar, Medeni Kanun ve ilgili diðer kanunlar hükümlerine göre karara baðlanýr.