Kat Mülkiyeti Kanunu - Bölüm 4 KAT MÜLKIYETI KANUNU BÖLÜM 4: Kat Maliklerinin ve Kat Irtifaki Sahiplerinin Borçlari Kanun Numarasi: 634 Kabul Tarihi: 23/06/1965 Yayimladigi Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965 Yayimladigi Resmi Gazete Sayisi: 12038 A) Kat Maliklerinin borçlari: I - Genel kural: Madde 18 - Kat malikleri, gerek bagimsiz bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanirken dogruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsiz etmemek, birbirinin haklarini çignememek ve yönetim plani hükümlerine uymakla, karsilikli olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarina dair olan hükümler, bagimsiz bölümlerdeki kiracilara ve oturma (Sükna,) hakki sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamli olarak faydalananlara da uygulanir; bu borçlari yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklidir. II - Anayrimenkulün bakimi, korunmasi ve zarardan sorumluluk: Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakimina ve mimari durumu ile güzelligini ve saglamligini titizlikle korumaya mecburdurlar. (Degisik fikra: 13/04/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rizasi olmadikça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde insaat, onarim ve tesisler, degisik renkte dis badana veya boya yaptiramaz. Kendi bagimsiz bölümünde ise ana yapiya zarar verecek nitelikte onarim, tesis ve degisiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baglantili bulunan bagimsiz bölümlerin baglantili yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rizasi ile anayapiya zarar vermeyecek onarim, tesis ve degisiklik yapilabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diger bagimsiz bölümlere, kusuru ile verdigi zarardan dolayi diger kat maliklerine karsi sorumludur. III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katilma : Madde 20 - (Degisik fikra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarinda baska türlü anlasma olmadikça: a) Kapici, kaloriferci, bahçivan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa esit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakim, koruma ve onarim giderleri ile yönetici ayligi gibi diger giderlere ve ortak tesislerin isletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payi oraninda; Katilmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkindan vazgeçmek veya kendi bagimsiz bölümünün durumu dolayisiyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadigini ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payini ödemekten kaçinamaz. (Degisik fikra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payini ödemeyen kat maliki hakkinda, diger kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafindan, yönetim planina, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açilabilir, icra takibi yapilabilir. Gider ve avans payinin tamamini ödemeyen kat maliki ödemede geciktigi günler için aylik yüzde on hesabiyla gecikme tazminati ödemekle yükümlüdür. Birinci fikradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bagimsiz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kisinin, kusurlu bir hareketi sebep olmussa, gidere katilanlarin yaptiklari ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu haklari vardir. IV - Sigorta anlasmasi: Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deger üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlastirilabilir. Sigorta yapilmasi halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylari oraninda, katilmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olmasi halinde alinacak sigorta bedeli, aksine sözlesme olmadikça, kat maliklerine, arsa paylari oraninda, paylastirilir. Yalniz bir veya birkaç bagimsiz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kismi hasara ugramissa, alinacak sigorta bedeli hasara ugrayan yerlerin onarimina arsa paylari oraninda harcanir, Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasiyla giderilemeyecek olan zararlarini karsilamak üzere, kendi bagimsiz bölümlerini ayrica kendi ad ve hesaplarina sigorta ettirebilirler; bu halde alinacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki paylari da ayrica sakli kalmak üzere, yalniz kendilerine ait olur. Sigorta hakkindaki emredici hükümler saklidir. V - Ortak giderlerin teminati: Madde 22 - (Degisik fikra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarinca payina düsecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatindan, bagimsiz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkina veya baska bir sebebe dayanarak devamli bir sekilde faydalananlar da müstereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracinin sorumlulugu ödemekle yükümlü oldugu kira, miktari ile sinirli olup, yaptigi ödeme kira borcundan düsülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alinamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bagimsiz bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazili istemiyle bu borç tutari için, diger kat malikleri lehine kanuni ipotek hakki tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fikrasi hükmü burada da uygulanir. (Degisik fikra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diger sorumlulardan olan alacaklari önceliklidir. VI - Müsaade mecburiyeti: Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bagimsiz bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozuklugun onarimi veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapilmasi için diger bir bagimsiz bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baska sifatla oturanlar, giris müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli islerin yapilmasina katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kisminin harap olmasi halinde, harap olan bagimsiz bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bagimsiz bölümdeki tesislerin yeniden yapilmasi için, saglam kalan bagimsiz bölümlerin içinden veya disindan faydalanilmasi gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baska sifatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukaridaki fikralarda yazili müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baska sifatla oturanlarin ugrayacaklari zarari, lehine müsaade verilen bagimsiz bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler. VII - Yasak isler: Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, is veya ticaret yeri olarak gösterilen bagimsiz bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvari gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykiri sözlesmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliginde olmiyan muayenehaneler bu hükmün disindadir. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bagimsiz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eglence ve toplanti yerleri ve firin, lokanta, pastahane, süthane gibi gida ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basimevi, dükkan, galeri ve çarsi gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirligi ile verecegi kararla açilabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bagimsiz bölümlerin kat mülkiyeti kütügündeki sahifelerine serh verilir. VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti: Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düsen borçlari ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diger kat maliklerinin haklarini, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkinin kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkinda, bagimsiz bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki degeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diger kat maliklerine, arsa paylari oraninda devredilmesi için dava açilmasina kat malikleri kurulunca karar verilir; bu karari almak için çogunluk saglanamazsa veya kat maliklerinden bir kismi bu davayi açmak istemezse, davayi öteki kat malikleri açar ve davalinin bagimsiz bölümünün mülkiyeti, davayi açmis olan kat maliklerine, arsa paylari oraninda, devrolunur. Asagidaki durumlarda, birinci fikrada yazili çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düsen borçlari ödemedigi için hakkinda iki takvim yili içinde üç defa icra veya dava takibi yapilmasina sebep olunmasi; b) Anagayrimenkulün bulundugu yerin sulh hakimi tarafindan 33 üncü madde geregince verilen emre ragmen, bu kanunda yazili borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarini ihlal etmekte devamli olarak bir yil israr edilmesi; c) Kendi bagimsiz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykiri harekette bulunmasi. Bu maddedeki dava hakki, sebebinin ögrenilmesi tarihinden basliyarak alti ay ve her halde dava hakkinin dogumundan basliyarak bes yil içinde kullanilmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmissa düser. B) Kat irtifaki sahiplerinin borçlari: Madde 26 - Kat irtifaki sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapilacak yapinin sözlesmeye ve plana göre tamamlanmasi için kendilerine düsen borçlari vaktinde yerine getirmek ve yapi isini, dogruluk kaideleri uyarinca kolaylastirmakla, karsilikli olarak, yükümlüdürler. Kat irtifaki sahiplerinden biri kendine düsen borçlari, noterlikçe yaptirilan ihtara ragmen, bu ihtar tarihinden basliyarak iki ay içinde yerine getirmezse, digerlerinin yazili istemi üzerine hakim, onun arsa payinin ve kat irtifakinin, o zamanki degeri karsiliginda, öteki paydaslara, arsa paylari oraninda, devrine karar verir. Kat irtifaki sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapinin kanuni süre içinde yapilamamasi sebebiyle kat irtifaki düserse, kusurlu taraf digerlerinin bu yüzden ugradiklari zarari tazminle yükümlüdür.