Kat Mülkiyeti Kanunu - Bölüm 5


KAT MÜLKIYETI KANUNU BÖLÜM 5: Anagayrimenkulün Yönetimi

Kanun Numarasi: 634
Kabul Tarihi: 23/06/1965
Yayimladigi Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965
Yayimladigi Resmi Gazete Sayisi: 12038

A) Genel kurul:

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzi, kanunlarin emredici hükümleri sakli kalmak sartiyle, bu kurul tarafindan kararlastirilir.

B) Yönetim plani:

Madde 28 - Yönetim plani yönetim tarzini, kullanma maksat ve seklini yönetici ve denetçilerin alacaklari ücreti ve yönetime alt diger hususlari düzenler. Yönetim plani, bütün kat maliklerini bagliyan bir sözlesme hükmündedir.

Yönetim planinda hüküm bulunmiyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden dogacak anlasmazliklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara baglanir.

(Degisik fikra: 13/04/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planinin degistirilmesi için bütün kat maliklerinin beste dördünün oyu sarttir. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye basvurma haklari saklidir.

Yönetim plani ve bunda yapilan degisiklikler, bütün kat malikleriyle onlarin külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri baglar.

Yönetim planinin ve onda sonradan yapilan degisikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütügünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu degisiklikler yönetim planina baglanarak kat mülkiyetinin kurulus belgeleri arasinda saklanir.

C) Kat malikleri kurulunun toplantisi ve kararlari:

I - Toplanti zamani:

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yilda bir defadan az olmamak üzere yönetim planinda gösterilen zamanlarda, eger böyle bir zaman gösterilmemisse, her takvim yilinin ilk ayi içinde toplanir.

Önemli bir sebebin çikmasi halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplanti için istenilen tarihten en az onbes gün önce bütün kat maliklerine imzalattirilacak bir çagri veya bir taahütlü mektupla, toplanti sebebi de bildirilmek sartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Ilk çagri yapilirken, birinci toplantida, yeter sayinin saglanamamasi halinde, ikinci toplantinin nerede ve hangi tarihte yapilacagi da belirtilir.

II - Yeter sayi:

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayi ve arsa payi bakimindan yarisindan fazlasiyle toplanir ve oy çokluguyla, karar verir.

Yeter sayi saglanamadigi için ilk toplanti yapilamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapilacak ikinci toplantiya katilanlarin, oy çogunluguyla verilir.

Bu kanunda yeter sayi için ayrica konulmus olan hükümler saklidir.

III - Oya katilma:

Madde 31 - Her kat maliki, arsa payi oranina bakilmaksizin, bir tek oy hakkina sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade bagimsiz bölümü olan kat maliki, her bagimsiz bölüm için ayri bir oy hakkina sahiptir; bununla beraber onun malik oldugu bagimsiz bölümlerin sayisi ne olursa olsun, sahip olacagi oy sayisi bütün oylarin üçte birinden fazla olamaz, oy hesabi yapilirken kesirler gözönüne alinmaz.

Bir bagimsiz bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlari içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alinacak karar dogrudan dogruya kendini ilgilendiren kat maliki görüsmelerde hazir bulunabilir, fakat oya katilamaz.

Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak ayni kisi oy sayisinin üçte birinden fazlasini kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV - Kararlar:

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafindan, sözlesme, yönetim plani ve kanun hükümleri uyarinca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarina uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanilmasindan veya yönetiminden dolayi kat malikleri arasinda veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasinda veya denetçilerle yöneticiler arasinda çikan anlasmazliklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara baglanir.

Kat malikleri kurulu kararlari 1'den baslayip sirayla giden sayfa numaralari tasiyan her sayfasi noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazilarak, toplantida, bulunan bütün kat maliklerince imzalanir karara aykiri oy verenler bu aykiriligin sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkinda ilerde çikan anlasmazliklar, karar defterinde ayni hususa dair daha önce verilmis bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V - Hakimin müdahalesi:

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razi olmiyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katindan kira akdine, oturma (Sükna) hakkina veya baska bir sebebe dayanarak devamli surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulundugu yerin sulh mahkemesine basvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planina ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararini verir ve bunun, tesbit edecegi kisa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya teblig eder.

Tesbit edilen süre içinde hakimin kararini yerine getirmiyenlerden, ayni mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezasi alinmasina kesin olarak hükmolunur; yirmibesinci madde hükmü mahfuzdur.

D) Yönetici:

I - Atanmasi:

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarindan veya disardan seçecekleri bir kimseye veya üç kisilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bagimsiz bölümü varsa, yönetici atanmasi mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kisinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadir.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayi hem arsa payi bakimindan çogunlugu tarafindan atanir.

Yönetici her yil kat malikleri kurulunun kanuni yillik toplantisinda yeniden atanir; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlasamaz veya toplanip bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulundugu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaati üzerine ve mümkünse digerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanir. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karsi sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden alti ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca degistirilemez Ancak hakli bir sebep çikarsa, onu atamis olan sulh mahkemesi, degistirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanirken kendisiyle yapilan sözlesmede, teminat göstermesi sart edilebilir; sözlesmede böyle bir sart olmasa bile, hakli bir sebebin çikmasi halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

Yöneticinin öz ve soyadi ile is ve ev adresinin anagayrimenkulün giris kapisi yanina veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asilmasi mecburidir. Bu yapilmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin basvurmasi üzerine ayni mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezasi alinmasina kesin olarak hükmolunur.

II - Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim islerinin görülmesi:

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planinda belirtilir; yönetim planinda aksine hüküm olmadikça, yönetici asagidaki isleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarin yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanilmasi, korunmasi, bakimi ve onarimi için gereken tedbirlerin alinmasi;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim isleriyle korunma, onarim, temizlik gibi bakim isleri ve asansör ve kalorifer, sicak ve soguk hava isletmesi ve sigorta için yönetim planinda gösterilen zamanda, eger böyle bir zaman gösterilmemisse, her takvim yilinin ilk ayi içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranin toplanmasi ve bu avansin harcanip bitmesi halinde, geri kalan isler için tekrar avans toplanmasi;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diger bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayisiyle dogan borçlarin ödenmesi ve kat malikleri tarafindan ayrica yetkili kilinmissa, bagimsiz bölümlere ait kiralarin toplanmasi;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatin kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkin kaybina meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alinmasi;

h) Anagayrimenkulün korunmasi ve bakimi için kat maliklerinin yararina olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adina, alinmasi;

i) Kat mülkiyetine iliskin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karsi dava ve icra takibi yapilmasi ve kanuni ipotek hakkinin kat mülkiyeti kütügüne tescil ettirilmesi;

j) Topladigi paralari ve avanslari yatirmak ve gerektiginde almak üzere muteber bir bankada kendi adina ve fakat anagayrimenkulün yönetici sifati gösterilmek suretiyle, hesap açtirilmasi;

k) Kat malikleri kurulunun toplantiya çagirilmasi.

2. Defter tutulmasi ve belgelerin saklanmasi:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarini protokolleri, yapilan ihtar ve tebligatin özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sirasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diger bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yilinin bitmesinden basliyarak bir ay içinde yönetici tarafindan notere kapattirilmasi mecburidir.

Bu maddede yazili görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fikrasinda yazili cezalar uygulanir.

3. Isletme projesinin yapilmasi:

Madde 37 - (Degisik madde: 13/04/1983 - 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmis isletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir isletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yillik yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlari;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düsecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diger muhtemel giderleri karsilamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutari;

Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bagimsiz bölümden fiilen yararlananlara, imzalari karsiliginda veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baslayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkinda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazirlanir.

Kesinlesen isletme projeleri veya kat malikleri kurulunun isletme giderleri ile ilgili kararlari, Icra ve Iflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fikrasinda belirtilen belgelerden sayilir.

III- Sorumlulugu:

1.Genel kural:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karsi aynen bir vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planinda yazili zamanlarda eger böyle bir zaman yazilmamissa her takvim yilinin birinci ayi içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayisiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapilmis olan giderlerin hesabina vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarisi isterse, bunlarin arsa paylari ne olursa, olsun yönetim planinda yazili zamanlar disinda da hesabin gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV - Haklari:

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarina sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düsen borçlari ve yükümleri yönetici tarafindan noterlikçe yaptirilan ihtara ragmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksizin, kendine ait sözlesmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden ugradigi zararin tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planinda veya kendisiyle yapilan sözlesmede bir ücret tayin edilmemis olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,

(Degisik fikra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasindan atanmis yöneticinin normal yönetim giderlerine katilip katilmayacagi, katilacaksa, ne oranda katilacagini kararlastirir. Bu yolda, bir karar alinmamis ise, yönetici yönetim süresince kendisine düsen normal yönetim giderlerinin yarisina katilmaz.

E) Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamli olarak denetler ve hakli bir sebebin çikmasi halinde onu her zaman degistirebilir.

Hesaplarin denetlenmesi için yönetim planinda, belli bir zaman konulmamissa; bu denetim her üç ayda bir yapilir; bununla beraber hakli bir sebep çikarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapilabilir.

Kat malikleri kurulu denetim isini, kendi aralarindan sayi ve arsa payi çogunluguyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kisilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planinda yazili zamanlarda, eger zaman yazilmamissa, her takvim yilinin birinci ayi içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzi hakkindaki düsüncelerini bildirir; bu rapor çogaltilarak birer örnegi taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlari ve gerekli gördükleri diger hususlari, (1) den baslayip sira ile giden sayfa numaralari tasiyan ve her sayfasi noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altini imza ederler.

F) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydali olanlar:

Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baslarinda bir degisiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunlari kullanmanin daha rahat ve kolay bir hale konulmasina veya bu yerlerden elde edilecek faydanin çogaltilmasina yariyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayi ve arsa payi çogunlugu ile verecekleri karar üzerine yapilir.

(Ek fikra: 01/07/2005 - 5378 S.K./19. md.) Özürlülerin yasami için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacagi toplantida görüsülerek sayi ve arsa payi çogunlugu ile karara baglanir. Toplantinin bu süre içerisinde yapilamamasi veya tadilat talebinin çogunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliginin tehlikeye sokulmadigini bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alinacak tasdikli proje degisikligi veya krokiye göre insaat, onarim ve tesis yapilir. Ilgili merciler, tasdikli proje degisikligi veya kroki taleplerini en geç alti ay içinde sonuçlandirir. Komisyonun teskili, çalisma usulü ile özürlünün kullanimindan sonraki süreç ile ilgili usul ve esaslar Bayindirlik ve Iskan Bakanligi ile Özürlüler Idaresi Baskanligi tarafindan müstereken hazirlanacak yönetmelikle belirlenir.

Bu islerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafindan, faydalanma oranina göre, ödenir.

(Ek fikra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin istegi ile ortak kaloriferle olan isinmanin dogalgaz kullanilmak maksadiyla ferdi isinmaya dönüstürülmesi, kat maliklerinin sayi ve arsa payi çogunlugu ile verecekleri karar üzerine yapilir.

(Ek fikra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan isinmanin ferdi isinmaya dönüstürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planinin bu karara aykiri hükümleri degistirilmis sayilir ve bu konuda yapilacak ortak islerin giderleri arsa payi oranina göre ödenir.

II - Çok masrafli ve lüks olanlar:

Madde 43 - Yapilmasi arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masrafli ise veya yapinin özel durumuna göre lüks bir nitelik tasiyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafindan kullanilmasi mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmiyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katilmak zorunda degildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onlarin yapilmasina karar vermis olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, baslangiçta giderlere katilmiyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapilmasi ve korunmasi giderlerine sonradan, kendi arsa paylari oraninda katilirlarsa, yapilan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkini kazanirlar.

III- Bagimsiz bölüm ilavesi:

Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapilmasi veya zemin veya bodrum katlarinda veya arsanin bos kisminda 24 üncü maddenin ikinci fikrasinda yazili yerlerin sonradan yapimi veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirligiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu insaattan sonra alacagi duruma göre, yapilan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bagimsiz bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarinin, usulüne göre yeniden ve oybirligiyle tesbit edilmesi;

c) Ilave edilecek yeni bagimsiz bölüme tahsis edilen arsa payi üzerinde, tapu memuru huzurunda yapilacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifaki kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bagimsiz bölümlerinin kat mülkiyeti kütügündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre baglanti saglanmasi;

Sarttir.

Bu nitelikteki ilave ve genisletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katilmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarindan, bu ilaveler sebebiyle azalan kismin, ilaveyi yaptiranlarin bagimsiz bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bagimsiz bölümün yapilmasina katilmiyan kat maliklerinin arsa paylarindan yeni tahsis sebebiyle azalan kismin bedeli kendilerine ödenmek sartiyle, yeni yapilan bagimsiz bölüm, kat irtifaki kurulmasina dair olan eski resmi senet geregince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptiranin mülkü veya yaptiranlarin ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütügünün ayri bir sayfasina yeni malik veya malikler adina tescil edilir.

G) Temliki tasarruflar ve önemli isler:

Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayitlanmasi veya arsanin bölünmesi ve bölünen kismin mülkiyetinin baskasina devrolunmasi gibi temliki tasarruflar veya anayapinin dis duvarlarinin, çati veya daminin reklam maksadiyle kiralanmasi gibi önemli yönetim isleri ancak bütün kat maliklerinin oybirligiyle verecekleri karar üzerine yapilabilir.